80年代的价格双轨制、承包责任制，以及“股份制改造”运动，使许多人成功地参与了社会财富再分配。在稍后一点的“圈地运动”中，中国的权力阶层与一些利益集团相结合，将寻租活动延伸到国有土地资源的配置中去，由此将瓜分国有土地资源及其收益推向了高潮。

    一、“圈地运动”在中国的展开

    20世纪50年代初，中国共产党通过土地改革，建立了和计划经济体制相配套的土地使用模式：土地资源集中控制在政府手中，任何用地都得经过行政划拨。直到1986年《土地管理法》出台，才突破了实行20多年之久的行政划拨方式，规定了行政划拨和有偿出让两种形式并行，提出了建立土地市场的初步构想。1986年《土地管理法》还确立了“分级限额审批制”，如规定国家建设征用耕地1,000亩以上，其它土地2,000亩以上的，由国务院批准；征用耕地3亩以下，其它土地10亩以下的，由县政府批准。但是，这些法规条文流于形式。在此后展开的“圈地运动”中，非市场手段始终是分配土地资源的主要手段。

    从1987年开始，到1992年达到高潮的 “开发区热”，其实质就是当代中国的各级权势者对土地资源及其收益的一次大瓜分。被圈占的既有城市土地，也有大量耕地。“圈地”的手段十分复杂，而其进程在各地亦有快有慢。大体上说，“圈地运动”可分为两个阶段：第一阶段采用非市场化手段－－划拨；第二阶段是非市场化手段和市场手段，即行政划拨和土地有偿转让相结合，但以前者为主。但这当中的区别在于：大致以2000年左右为界，中国的“圈地”在城市演变为以拆迁为名掠夺城市居民的住房，在农村则堕落为以极低的补偿圈占农民的耕地。因为这是掠夺民众的生存资源，引发的反抗特别惨烈。

    深圳特区在全国各省市中，最早认识到土地的价值，于1987年率先在全国采取公开拍卖的方式，试行土地使用权有偿转让，使用期限为50年。在深圳试验的基础上，1989年3月中国七届人大会议修改了宪法，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地”这一条款后面，又补充了一句：“土地使用权可以依法转让”。1990年5月以国务院55号令颁布的《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》，进一步对土地使用权的多项经济权利作出明确界定，规定在获取土地使用权的同时，也可以获取有限度的占有权、利益权和处理权，使用者可以用出售、交换、赠与等形式转让使用权。从内容来看，这一法规是对土地使用权所做的改革，它的出台，为以后各地的土地有偿转让提供了法律依据。

    世界范围内不乏利用土地资源有偿转让获得大量资金，从而使本国经济起飞的成功例子。深圳在土地制度改革方面的尝试，以及中央政府用法律形式对这一制度改革的肯定，应该是对经济发展方略的正确选择。但由于这一制度留下的操作缝隙太多，这一围绕土地使用权所做的改革，又被腐败的官员队伍加以充份利用，从而使得这一改革再一次成为规模盛大的“免费午餐”。

    “圈地运动”首先于广东兴起，港资以深圳为基点，不断涌向珠海、汕头、广州以及整个珠江三角洲，各市、县纷纷建立“开发区”，仿效深圳搞土地有偿转让，以此吸引外资。1992年香港资本市场总量的十分之一均投向大陆房地产业。[1] 一时间，“开发区热”遍及全国，巨额台资投向厦门、福州；大连、天津、青岛则开始吸纳日本和南韩的资金；上海浦东提供更多的优惠，允许外商成片开发土地。当年，各地政府都将“引进外资”列为主要政绩。但仔细考察就会发现，从1991开始，直至1993年初蔓延全国的所谓“外商投资热”，其真相就是外商对商品住宅楼宇、别墅、写字楼和通用厂房的投资迅速扩张。据估计，中国在20世纪90年代上半期开放房地产市场所吸纳的外资，占了“引进外资”总额的90％左右。[2]

    据中国国家建设部公布的资料，截至1993年3月宣布清理时，中国大陆县级以上的开发区已达6,000多个，占地1.5万平方公里，比中国当时城市用地面积总量1.34万平方公里还多出0.16万平方公里。而且这还不包括那些未统计在内的村级、乡镇级开发区，“圈地热”于此可见一斑。

    最值得深思的是当时社会各方面一点也没注意到这种“圈地热”后面潜藏的巨大危机，就在国务院宣布清理房地产开发区后的一个月，即1994年4月21日，新华社北京分社的一则通传还将房地产业称之为“市场经济新宠儿”，并罗列了一大串数据说明房地产业发展之迅速。那些数据倒是可以用来说明当时房地产的虚热到了何种程度：1992年全国的房地产共完成开发投资732亿元，比1991年猛增117％；共有房地产开发公司12,400余家，各类房地产经营、管理、修缮公司4,700余家，房地产交易中介机构4,000多家，从业人员250万人。1992年商品房峻工18,969万平方米，比上年增长57.75％；房地产开发公司经营额达到529亿元，增长87％；房地产开发利用外资7.05亿美元，增长226％；沿海地区房地产业的发展明显快于内地，海南、广东、福建、浙江、上海、江苏、山东7省市1992年完成的房地产开发投资额就占全国的60％以上。

    在这种“大跃进”式的“发展速度”面前，中国似乎又一次热昏了头。

    二、权力渗透“圈地运动”

    “圈地运动”带来的社会经济后果令中国政府为之扼腕。面对土地供给总量严重失控、土地供给方式失调的局面，非既得利益者的各界人士对“圈地热”啧有烦言。

    所谓“供给总量失控”，还不仅仅是指上述土地供给的绝对总量，更主要是指各地在缺乏与项目、资金衔接能力的情况下盲目划地，造成开发区的面积与开发能力很不相称的局面。许多地方在项目都没有的情况下，就盲目批出大量土地，而这些土地根本就没有能力开发，晾在那里晒太阳。以湖南省为例，到1993年下半年，已建立各类开发区300多个，总面积达2,485平方公里。但绝大多数土地开发资金都无着落，无力进行“七通一平”（即通水、通电、通煤气、通电话、通车……，平整土地）等基础性建设，所以只见开发区挂牌、圈地，却不见有谁正式“开发”。直到1995年11月，湖南长沙一地因以上原因导致“晒太阳”的土地还有数百万平方米，有的已“晒太阳”长达七、八年之久。[3]

    据国家农业部的官员介绍，这些开发区的土地，80％以上是耕地。1992年中国净减少耕地超过1,000万亩，形成1949年以后中国耕地减少量的第三个高峰。1986年～1995年10年间，非农建设占地总共3,000万亩。这些被征集的土地大部份并没有投入开发。到1992年以后，情况更为严重，一方面是非农建设用地指标不断被突破，大量土地征而不用，闲置在那里晒太阳；另一方面却是大批的农民无地可耕。仅以广东省为例，截至1996年全省查荒灭荒大检查为止，过去10年间该省城镇扩大规模，占用土地达133.5万亩，其中耕地占了一半。[4]

    对社会影响更为严重的是土地供给方式的失调。所谓“失调”是指土地供给方式采用行政划拨，从而使权力进一步市场化，为不少人进行“权钱交易”提供了绝好的机会。如“炒地”炒得白热化的海南，在土地供给的”一级市场”[i]上，权钱交易几乎是公开的。不少手握实权的人和房地产公司串通一气，以极其低廉的象征性价格大批圈占土地，然后转手获取暴利。当时海南人普遍有这样一种心理：只要圈到地，就肯定有钱赚。在“圈地热”高峰时期，仅在海口一地，就麇集了600多家房地产开发公司，300多家建筑企业和200多家规划设计单位。这些企业只要自有资金能够抵付银行贷款，就大量圈占土地。有门路的国内外商人常越过基层办事单位，直接找省、市、县一级领导批地，市、县一级的土地规划部门形同虚设。许多人圈占土地转手倒卖发了财后就一走了之，“圈地热”并未引发“建设热”。海南从1993年以后逐年衰落，至今除了色情行业畸形“发展”之外，百业萧条。

    广西北海市的“圈地运动”并不比海南逊色。该地虽在中国沿海的14个开放城市[ii]之列，但多年来却无法启动“开放”之门。该市政府效法广东、海南，抓住房地产，掀起了“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成立房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1,100多家。能在”一级市场”上拿到土地的，自然都是和权力圈沾边的人。北海市市长帅立国曾对别人感叹自己的“苦衷”：“北海市的房地产虚热谁也不能否认，这种虚热的根由就是土地失控。但我有什么办法？上级领导的批条我能不签字吗？知道这种情况是错误的，但我也没有办法控制。这是中国特色，不是我这个市长能顶得住的。地就是这样几平方公里几平方公里地批出去了。”[5]

    天子脚下的北京城则又是另一番景象。1992年一年之内，该市经行政划拨的土地达24,000余亩，其中一次性划拨占地10亩以上的便达总数的80％。 仅1993年1月，一次性行政划拨10亩以上的土地就有8批。1992年土地划拨量是1991年的三倍多，而商品房投资总额却只比1991年增长42.2％，可见为数不少的人意在“圈地”，而不在建房。正因为北京的“通天大腕”多，行政划拨土地容易，才会出现这样的情况：1992年2月4日，北京市举行首次土地招标，在为期4天的招标期内，竟无一位投标者光顾。道理很简单：能花少许钱打通关节（即买通官员）弄到行政划拨地，又有谁会去要那代价高昂的“招标”竞买地？

    即便在较早实行土地有偿使用的地区如广东，截至1992年底，招标出让的土地也不超过土地供给总量的5％。深圳特区在实行土地有偿出让的第6个年头－－1992年，其招标出让的土地也仅仅只占土地供给总量的25.2％，大部份土地还是采取行政划拨方式。在建设部宣布清查后，深圳市人大，政协联合组团对宝安、龙岗两地进行清查，初步统计出该两区在“圈地热”中占用的农业用地（包括鱼塘、果园、菜地、稻田）共计7万多亩，其中有近5万亩属于违法用地，约有3,000多个项目。而与“圈地热”相伴而行的是深圳市的蔬菜零售价格比1992年同期上涨一倍多，各种鱼类的价格也翻了一番。[6]

    这种行政划拨方式，一方面妨碍了房地产市场建立公平竞争机制，另一方面导致种种腐败现象丛生，不平等的权力分配在“土地一级市场”上表现得淋漓尽致。在“圈地热”已过去好几年的1996年，一份详细的资料记载着这样一些数字：1992年至1994年间，广东共发生各类违法批地、用地案件13,849宗，涉及面积15.2万亩，其中属政府违法的占80％左右。在1996年广东省的“查荒灭荒”大检查中，查明因非农建设征而未用的23.8万亩闲置土地中，70％是政府所为。[7]

    三、权势者的盛宴：瓜分国有土地，掠夺民众财产

    尽管《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规明确了国家对一级土地市场的垄断权，并规定对土地使用权转让等市场行为徵税，但在划拨土地这个环节上却存在大量“灰色行为”，所以事实上国家并未成为土地资源出让的最大受益者。权力介入房地产业，使“圈地运动”的参予者大发其财，已是不争的事实。据不完全的保守估计，在“圈地运动”期间，国有土地收益流失每年逾百亿元，[8]中国国有土地资产总量在25万亿元左右。[9]

    从2002年开始，中国每年都要发布一个“暴利行业排行榜”[10]，房地产业每年都高居榜首。

    据房地产业内人士分析，全世界房地产业的利润一般都在5％左右，而中国房地产业的平均利润率则在15％以上。而中国的大富豪栖身的行业亦异常集中在房地产领域。在中国福布斯2002年度公布的100名富豪中，竟然有40多人涉足地产业。在前10名富翁中，中信泰富集团荣智健、世茂集团许荣茂、广汇集团孙广信、香港富华集团陈丽华、新希望集团刘永好、复星高科技集团郭广昌、仲盛集团叶立培等这7人的公司业务中都有房地产业。再加上农凯集团周正毅、海星集团荣海以及卓达集团杨卓舒，前20名富豪中有10人都在从事房地产业，可以说中国富豪的一半都是房地产商。此后虽然不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达35名，与其他行业相比，房地产业的富豪之多，遥遥领先。仅此一端， 足可证明中国房地产业“暴利”之说并非空穴来风。

    中国的房地产业仿佛有点金术，在短短20多年内，以超乎常规的速度催生了太多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。2003年，从《福布斯中国富豪榜》上跌下来的刘晓庆、杨斌都曾从事过和房地产相关的行业，目前正在接受审查的上海富商周正毅、钱永伟、许培新也都是通过房地产业经营积累了巨额财富[11]。

    与这一中国特色相映成趣的是：福布斯全球富豪榜中，500富豪只有30人左右是地产商。

　　这就让人不由得产生疑问：中国房地产业何以能够维持如此高额利润？难道中国的房地产业真成了点金术？

    据多年来观察分析，房地产业的暴利主要来自于如下五条渠道：
　　
    第一，房地产商与政府官员勾结，使用各种“灰色手段”拿到土地。

    中国自1978年改革开放以来，曾出现过三次大规模的“圈地运动”，而第三次“圈地”就发生在2000年以后。根据笔者对中国近15年来几度形成高潮的“房地产热”的观察，房地产业的暴富流程如下：制定圈地计划→贿买政府土地批租部门（国土局）→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→利用承建单位资金开发→贿赂银行主管获得抵押贷款→基本完成收益周期。其中第一个重要环节就是与政府官员合作。

    2000年以来中国进入“城镇化（即城市化）高潮时期，许多地方政府往往把城市化当作大生意，与一些“社会能人”和利益集团进行权钱交易。这些“社会能人”凭借其参与城市建设这一机会，成为富商巨贾，少数人还能够继续赁借其财富优势，控制当地的城市规划，让地方政府为其服务，形成“地方政府傍大款”的局面，而官员们的私家住宅也往往由“能人”选择好地资助建造。这样一来，“能人”与政府官员结成了紧密的“利益共同体”，所作所为受到保护，成为地方的“老大”。城市垄断经营的公共部门，建造基本的道路、水管和供电设施，地方政府反而要求当地居民出资。[12]

    房地产商既然能够成为巨富，帮助房地产商成为巨富的地方官员当然也肥得流油，据房地产业内人士透露，仅仅用于批地一项的贿赂（交易）成本就高达地价的30％左右，这点在房地产业内早已不是什么秘密。据国土资源部不完全统计，2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件16．8万起，有738人给予党纪政纪处分，134人追究刑事责任（即坐牢）。[13]按照这次公布的“反腐”政绩推算，每一起土地违法事件就算只有一位责任人，也该有16.8万人，如此多的依靠土地获利者，却只有不到1％的违法者需要承担“刑事责任”，说明腐败获益的违法成本相当低微。官员们只要付出如此低的“违法成本”，就可以获得相当高的腐败收益，这种情况下，由中央政府发动几年一度的“大清查”，于惩治贪腐自然毫无阻吓作用。

    第二，掠夺城市拆迁户的利益。
 
    房地产开发商绕过国家规定，拿到土地的渠道多达10个，其中就包括城市中的“危房改造”土地。房地产开发商在付出“灰色”的高额“交易成本”后，为了保持利润，只能“从羊身上拔毛”，其拔毛的方式之一就是想方设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助，加上各地主管拆迁的政府官员都是拆迁的隐蔽受益者，自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来，城市拆迁户们在暴力拆迁过程中，纷纷失去安身之所。据中国国家建设部统计，2002年1—8月份受理来信共4,820件次，其中，涉及拆迁问题的占28％。上访1,730批次，其中反映拆迁问题的占70％；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7％。[14]可惜的是，拆迁引发的公平和稳定的问题，并未引起中共最高当局重视，处于放任状态，以至后来房地产商在拆迁过程中，收买黑恶势力介入拆迁，发生许多恶性事件，如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等类似事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商之间，因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多，最著名的是2003年8月南京拆迁户翁彪被迫自焚事件。

    2003年一年内，在中共统治中心北京天安门广场先后发生了十余起自焚事件，其中几位自焚者就是因征地拆迁导致家破人亡的苦主。面对中国百姓这种最后的悲惨反抗，中国政府不但不秉公调查案件背后的冤情，反而将自焚者作为危害社会治安者加以拘禁，并将为拆迁户打官司的律师郑恩宠以“泄露国家机密罪”投入监狱。所有这一切，彻底表明中共统治是中国历史上最黑暗的威权政治。

    各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结，无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏剧。在2003年8月22日南京邓府巷拆迁户集体自焚事件发生后，江苏省省委书记李源潮也不得不承认：“城市房屋拆迁和农村土地征用，现在已经成为‘沙滩流水不到头’的两大问题。[15]所谓“沙滩流水不到头”，指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿，但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污吏们拿走了，最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看，可以毫不夸张地说，中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱，凝结着不少城市拆迁户的血泪。据建设部有关部门统计，目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求，安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之一。2004年上半年因征地拆迁而引发的到建设部上访的人数有4,026批、18,620人。其中集体上访905批、13,223人，个体上访3,121批、5,397人，半年就超过2003年3,929批、18,071人的全年上访总量。[16]

    第三，掠夺农民赖以安身立命的土地。
 
    中国20多年前的农村土地制度改革，即“家庭承包责任制”只是让农民拥有土地使用权，并没有允许农民拥有土地所有权，这种制度上的缺陷最后导致县、乡、村三级政权的官吏们成了土地的真正主人。从上个世纪90年代开始，中国农民土地被低价征用的悲剧不断在中国上演，2004年1月，《南方周末》登载一篇文章“别夺走我的麦田”，该文记述山东齐河县农民失去土地的悲惨遭遇，[17]但那只是中国成千上万群失去土地的农民的一个缩影而已。

    中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。浙江师范大学王景新教授在冀、鲁、鄂、桂、浙、滇等11省134个县作了抽样调查，发现拥有土地的农业人口只占总人口的84.5％。据此推算，全国至少有13.7％的农民无地。据国土资源部统计，1987～2001依法审批的征用土地数，加上违法占地约为4,074～4,420万亩，按人均0.8亩计算，失地农民总数约在5,093～5,525万。[18]这些失地农民的血泪故事，只有少数能够见诸于媒体、与其他发展中国家一样，中国之穷，就在于私权不明确以及政府的高度腐败。在中共威权统治下，中国公民与政府之间没有任何讨价还价的博奕机制。

    第四，大量偷漏税。

    据报道，九成房地产企业严重偷漏税。2003年，南京市地税局稽查分局耗费半年时间，对2002年度纳税额较大的88户房地产业企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题，涉税金额高达5,031．66万元。据报，这种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。不过税收是抽象的“国家利益”，在房地产商那里获取了利益的官员们对此睁只眼闭只眼，并不积极追查。[19]
 
    第五，榨取购房者

    房地业的“黑”一直是中国消费者设诉的一个主要问题，不少欺诈都发生于房地产预售中。房屋质量往往低于销售时的承诺，收取的各种附加费用更是多于牛毛，还有少数开发商连地价都未交清，导致购房者拿不到房地产证。针对消费者投诉，中国声称要在2004年开始“中国房地产揭黑维权行动”[20]。

    这种榨取激化了社会矛盾。据统计，2003年前10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2,470元，在上海北京广州深圳等城市的房价则高达每平方米6000多元以上。而2002年全年城镇居民人均可支配收入约7,000多元。以一家三口计算，全国城市家庭的年收入和城市平均房价比在1:12左右。再考虑到目前中国收入分配差距日益拉大这一因素，可知一般城市居民购房相当困难。房地商的不诚实欺榨，导致无力购房的贫民怨气积结。
 
    四、房地商的巨额投资从何而来？

    最后还必须回答一个问题：中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的“丑小鸭”，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的“天鹅”。那么他们投资于房地产的巨额金钱由何而来？

    答案只有一个，中国国有银行的信贷资金是他们开发房地产的资金来源。

    中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境。必须从中国国有银行“借鸡生蛋”，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信贷风险。

    近20年来，中国房地产信贷政策已经变了6次，目前仍然在起作用的是2003年6月13日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商们认为，这一政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致50%以上房地产企业破产，70%以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种“恐慌感”充分说明了房地产业对银行贷款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未真正起到作用，因为贷款难度加大，只使银行管理贷款的人多了一项索贿的资本，并没有真正切断房地产商的资金血脉，中国的现实再一次证明了中国政府的“软政权化”。

    在房地产业几近疯狂的扩张背后，潜伏了大量风险。据统计，1998年商业银行房地产开发贷款余额为2,680亿元，2002年已经高达6,616亿元，年均增长25.3%[21]。在上世纪90年代，中国人民银行（即中央银行，简称“央行”）还设有融资中心，当时融出的许多资金，现在都成了不良资产。据央行有关人士透露，央行融资中心融出的资金，有85％最终转化为广东、海南的房地产[22]。2003年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果：违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9％。如果这个检查结果在中国有代表性，即意味房地产贷款中有近1/4是违规贷款。[23]银行主管之所以愿意违规放贷，当然是为了个人谋取私利。

    事实充分说明，被同时列为中国最盈利行业与暴利行业之首的房地产业，完全是开发商与政府官员及银行贷款主管密切合作，共同掠夺中国公共财与百姓私产的高腐败样本。
 
    五、房地产开发形成的财富黑洞
 
    这样畸形发展的“房地产业”，将为中国社会的发展做出何种“贡献”？笔者认为，除了让一批房地产商与政府官员成为富豪之外，还将导致两个严重的社会恶果：一是政府财力弱化，从而导致公共服务质量劣化。因为政府手中最主要的资本“城市土地”已经通过“城市开发”转移到了房地产商手里，政府将无力提供公共产品的建设与服务；二是激化社会矛盾。由于中国公众没有表达利益诉求的正常管道和解决诉求的机构，强制性的城市拆迁与征用农民土地，逼得许多平民走投无路，必将成为累积社会矛盾的火药桶。中国政府再治国无术，大概也没幼稚到指望受冤无告的老百姓只会选择“自焚”这一方式倾泻他们的不满。

    在任何国家，土地都是不可再生的重要资源，更是国家积累建设资金的重要来源。在有着天文数字般庞大人口的中国，土地资源的约束已经相当严峻。在人均耕地很少的情况下，中国大陆政府大量出让土地有着双重目标：一是通过土地使用权出让来积累建设资金，这对资金匮乏的中国来说，确实非常必要；二是希望通过此举促进住房商品化，以改善中国人的住房条件。但是由于权力的高度市场化和权力层的群体腐败，使实际结果远远偏离了上述目标。

    首先，由于”一级市场”上实行土地供给双轨制（行政划拨和有偿出让）模式，这就使大部份土地通过行政划拨流入”二级市场”，这部份土地基本上没有多少收益可言。而有偿出让的那一部份，由于缺乏地价评估、地价管理的行政法规和公开的地价标准，使许多地方的掌权者在有偿出让的过程中，为了从中取利，竞相压低地价，随意处置土地资产，造成国有土地收益大量流失。大量资料表明：中国”土地”二级市场””上的价格并不低，1985年一般城市地价约为5～8万元/亩，1988年上涨为15～20万元/亩。90年代前期沿海地区和珠江三角洲城市的地价猛涨，已超过100～200万元/亩，有些黄金地段更高达700万元/亩。[24]这些价格往往是”一级市场”的数倍乃至10多倍，价差在中间环节大量流失。所以不少地方的土地虽然大量出让，但地方政府却未能形成大的积累，只使不少权势者和参与炒地者成为巨富。有人曾算过一笔详细的帐，政府出让的大部份未经开发的生地或不完全具备“七通一平”条件的毛地，土地价格大多都很低。根据北京市黄金地段土地价格分析，未开发成熟的土地批租价格只占开发成熟的土地价格的10％，即：一块开发成熟的土地的价格，一般包含10％的土地出让金、30％的基础设施和基地处理投资，以及60％的土地增值费。也就是说，在中国这段时期这样一种土地供给方式下，政府出让毛地或生地，仅仅只能拿到”二级市场”上土地价格的10％。[25] 至于中国房地产业的利润，用行内人士的话来说是一个“秘密”，即一个永远也无法测知其深浅的财富“黑洞”。每一个涉足房地产的人，由于土地的来源和拿到土地的时间不同，从而得到的利润也很不相同。总之，通过这种“灰色渠道”形成的收入分配畸变，是当代中国社会发展过程中最具政治意义的方面，它诱发了社会道德的大滑坡，使社会秩序不可避免地陷入动荡混乱，社会公众对于不公平现象的怨恨情绪普遍增强。

    其次，出让土地虽多，却并未使民众的住房问题得到多少实质性的解决。由于”土地”二级市场””价格过高，建造以中下等收入者为销售对象的大众化住宅根本无利可图，开发商们纷纷建造豪华公寓和高级住宅，以港台人士和国内的“大款”为销售对象，这就使中国的房地产市场陷入严重的供需脱节。据房地产业内人士对世界各大经济中心城市的楼价进行对比，中国大陆中心城市的楼价已与英国、美国的中心城市不相上下，比加拿大、澳大利亚还要昂贵。据《中华工商时报》公布国家建设部的房地产市场数据，1995年中国大陆商品房空置达5,046万平方米，2000年即达到8,000万平方米。但其价格却使缺房的工薪阶层积毕生之力都无法购买。直到房地产价格连续跌了两年以后的1996年，在内地大城市如上海、北京，以及沿海的广州、深圳等地，一般规格的商品房每平方米价格尚需4,000～6,000元，一般省会级城市如武汉、长沙则需3,000元左右。根据中国大陆的收入水平，每平方米超过2,000元的商品房价格，与工薪阶层的购买力相去甚远。[26]商品房积压到1996年，就出现了这样的情况：中国华兴河北实业发展公司对10幢建成几年没能售出的高级别墅实行爆破撤除，将其夷为平地，准备另建公寓楼，当地百姓为之哗然。[27]

    从世界经验来看，房地产发育有两个基本条件：一是人均房地产比重和城市化水平，二是社会资本积累速度。就第一个条件而言，中国大陆人均房地产水平不仅远远低于发达国家，也低于一些发展中国家。城市化水平也比较低，这是房地产市场发展的有利条件。就第二个条件而言，这些年中国大陆社会资本积累的速度相当快，但是分布却极不均衡，主要集中在7％的富裕及富豪型家庭手中。这些家庭一般已拥有令普通民众望尘莫及的住宅，其中有些家庭还拥有多套。而有购房需要的工薪阶层面对如此昂贵的房价，却并没有有足够的购买力。也就是说，中国目前这个房地产市场之所以“人气”不旺，购买者不多，是因为这个市场在很大的程度上是“炒”上去的，而不是建立在有支付能力的需求之上的。这方面情况可以从两方面得到论证：一是1995年中国房地产开发企业经营状态。据统计，这一年房地产企业有40％处于停业状态；处于经营状态中的企业有13.64％，但却处于亏损状态；处于其他状态的占46.36％。二是房地产市场状况低迷，这一年，商品房空置率增长了53.46 ％，全国房地产开发企业负债率达72.36％，除上海、广东、浙江和贵州之外，其它25 个省市出现行业性亏损，开发企业的亏损面达52％。[28] 世界银行对许多国家进行调查后发现，住宅价格应保持在家庭年收入的3至6倍为宜，超过6倍则很难有市场。以中国家庭年收入排列在第1、2名的北京、上海两地计算，1995年上海一个双职工家庭年收入为18,000元左右，按照中国大陆目前的商品房价格，一个家庭要购买一套中等水平、面积为70平方米的商品房，约需30余万元，为家庭年收入的16倍左右。[29] 到2001年为止，即使是家庭年均收入远远高于全国普通大中城市的北京，购买一套80平方米的中档住房，也需要付出38万元人民币，是家庭年均收入3.4万元的11倍。[30]而目前在中国大陆，除了就业政策之外，再也没有任何公共政策比住房政策对民众影响更大。截至2000年年底，中国大陆官方公布的最新统计数据表明，大陆民众人均住房面积仅为10.25平方米，[31] 距离官方许诺的“小康水准”人均25平方米住房的差距还相当大。这方面的挫折和失望越多，民众对改革的满意程度就越低。

    （此段下面删去一段）
 
    六、泡沫化的房地产市场无法长久支持中国经济增长
 
    从1996年上半年开始到2001年，中国政府通过8次降低银行存款利息，希望以此启动房地产市场需求，但迄今为止，已经可以很明显地看出这一政策目标难以达到。看来在产品相对过剩的今天，与有效需求不足作“斗争”，是今后比较长一段时间内中国必须应对的经济难题。选择房地产业作为新一轮经济发展的启动点，也就顺理成章地成为高层决策人士和部份官厅经济学家瞩目的经济政策。在这段时间内，建设部、国家计委、国务院有关部委负责人都相继表示要理顺政策，调整商品房价格，发展住房金融，通过降价处理和租赁的方式来盘活现有存量的房地产市场，以住宅建设作为新一轮经济增长的启动点，带动其余50多个相关行业的发展。但在房价高涨、公众缺乏购买力的情况下，可以想象，要达到目的有相当大的难度。

    目前住宅产业难以启动的一个根本原因就是一次性支付的高房价与国民相对较低的工资收入的矛盾。这一点从发达国家购房支出与家庭年收入之比可以看出：
 
    部份发达国家购房支出与家庭年收入之比
    国 别 每套住宅售价与家庭年收入之比
 
    美 国 2.8:1
    加拿大 4.8:1
    英 国 3.7:1
    巴 西 5.7:1
    澳大利亚  4:1
    瑞 典 1.8:1
    中 国 12～14：1
 
    据了解，不少中等发达国家居民收入水平大大高于中国大陆，而住宅价格却低于中国大陆。这些国家每套住宅的总价格，均在家庭年收入的6倍以内，加上有银行提供的按揭，这些国家的居民均可轻松地买房、租房。中国大陆人均收入排列世界200多个国家的170位左右，而房租房价却大大超过中等发达国家，甚至比发达国家还高，显然不合中国国情，是极不正常的经济现象。目前中国大陆商品房售价与工资收入之比普遍在12:1左右，有的地方如北京、上海、深圳与广州还明显高于这一比例，显然高于国际标准许多。

    从1996年-2001年这一期间，中国政府先后制订了一系列优惠政策支持个人置业，以启动房地产市场。问题是房地产市场需求和供给之间那巨大的缺口如何才能弥缝？解决市场商品房滞销的关键，是将降低商品房的价格和提高居民的购买力二者结合起来，在房价降下来的前提下，让居民通过15～20年分期付款的方式购买一套住房，这样才有可能启动市场。但关键在于：要降多少，老百姓才能买得起？根据上述价格分析，中国大多数人民距离价格昂贵的商品房还有很远的距离。

    从市场供需状况来看，已经造成严重滞销的房地产市场并不会因中国政府的各种“改革措施”一出台，就会拉动需求快速增长。而且中国国情特殊之处还在于：房地产公司绝大部份是国有企业，而投入房地产开发的贷款又多来自于国有银行。在开发项目的过程中，项目负责人可以通过购买地皮、发包工程等各个环节贪污受贿，在利益驱动下，他们也就不管企业能否获得利润，以及银行贷款能否及时归还。因为只有继续“开发”，他们个人才可以捞好处。这就是中国房地产开发商明知商品房严重过剩，还要不断进行“开发”的真正原因。北京的商品房空置率在全国算是偏高的，但房地产开发热却一直没有降温，直到2001年为止，北京市房地产企业还有4,000余家，其中70％以上没有开发实力，并不从事房地产开发，而是想各种办法从政府那里拿到土地开发权，然后靠合作开发或者转让土地开发权牟利。[32] 所以中国房地产市场出现了一个奇怪的现象：1995-2000年，城乡居民在银行的存款从35,457.9亿元增至58,000亿元，而过剩商品房却从5,046万平方米一直上升到2000年的8,000多万平方米。在这背后其实就是大量的土地违法案件，参与者主要是政府官员及与他们有权钱交易关系的房地产开发商。1998年全国共查处了土地违法案件287,000多起，涉及土地面积115.6万亩，其中耕地38.7万亩。[33] 2001年6月10日，大陆国土资源部执法监督局局长孟宪来对外公布：2000年大陆土地违法案件共170,000件，造成大陆每年国有土地流失超过100亿元人民币。而这些土地违法案件虽然大量发生，但查清的却很少，查到位的更少。[34] 这种完全脱离市场需求状况的“房地产开发”，只为大陆市场制造出更多过剩的商品房。2002年1月到11月，中国房地产投资为6228亿人民币，同时空置面积达1.25亿平方米，空置率为19％，北京的房屋空置率则达26.7％，超过10％～15％的国际警戒线。[35]因为一般百姓的存款多是养老或子女教育所需，在所谓“教育产业化”政策的推动下，中国高校的学费较10年前上涨了100倍，中国公众子女教育支出大幅度上涨，这些存款更难在“政策刺激”下转换成对房屋的消费需求。所以，从2003年开始的新一轮房地产热，完全是炒作而引起的房地产泡沫。以中国房地产业的龙头老大上海而言，其房地产需求很大部分来自于外国基金的炒作。

    但是，这些外资并非打算长期持有上海房产，美国洛克菲勒集团旗下的高纬物业公司亚太区高管的评估：“上海楼市中的外资有95%都是投机性的”。[36]参与炒房的海外基金多以离岸投资公司的身份出现，并无一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，这意味着如果投资受挫，流入的资金会迅速撤出。无人知晓到底有多少外资在投机中国地产，国家统计局数字只能提供大概情况：2004年外商直接投资（FDI）进入中国房地产业的资金规模大致为：合同利用金额为134.9亿美元，实际使用金额为59.5亿美元。前者增长48.08%，后者增长13.55%。但这统计数据据说并非完全统计，有所遗漏。[37]
 
    七、“圈地运动”在中国当代原始积累史上的地位

    在“圈地热”后面，隐藏的是巨额利润。这一时期，涉足房地产的人士经历了“以无博有”、“以小博大”这两个阶段。在“房地产热”初起阶段，港澳和国内一些人手里只要有几十万资金就可以搞房地产开发，一方面他们找到掌实权的政府官员，采取贿赂等手段批出红线图；另一方面用同样的手段笼络金融界人士，批出贷款，在短短时间内靠玩“空手道”成为巨富，这是在“圈地热”初起时的普遍现象，被行内人士称为“以无博有”。经历了一段时间后，一些人用几百万、上千万的资金搞开发，经历了90年代初两次小小的高潮后，成了中国地产业的大亨，这在房地产业内被称为“以小博大”。据建设部部长侯捷在报上公开介绍，在中国投资房地产业利润率大大高过国际水平，也高于发达国家。国际上房地产的平均利润率基本上是6～8％，但中国国内房地产业的平均利润率不低于30％，即使近年市场很不景气，也在20～25％左右，连利润率最低的安居工程，也有15％左右的利润，大大高于一般产业的利润水平。

    在中国当代资本原始积累史上，中国经历了以下几个阶段：个体经营热（承包农田热）－－开办公司热（价格双轨制的产物）－－股份制改造热（股票热）－－圈地热（房地产热）。但是在积累财富的神话中，最“灿烂辉煌”、最金光闪闪、最迷人的“神话”却是“圈地运动”。因为在前几次“热”中，中国最多产生了一些百万或几百万富翁，而只有在“圈地”的“神话”中，才轻而易举地产生了一些千万、亿万富翁。

    必须指出的是，如果说“个体经营热”和“承包农田热”体现的是以生产率为分配法则，那么在“公司热”中权力开始市场化，手握权力者介入经济活动并利用价格双轨制大发横财，从这时起，分配法则就已经严重变形，被扭曲成了以权力为本位，凭人情关系和投机进行分配。这一被严重扭曲的分配法则此后在“股份制改造热”和“圈地热”中，更是公开化地起着作用。所以后来的这几大“热”中虽然以世界罕见的速度造就了一批大富翁，但却严重地阻碍了中国的生产率上升，滋长了人们的投机心理，劣化了社会道德，对中国社会和经济发展为害极大。

    八、“圈地”中的寻租活动对经济改革的影响

    在任何时代，任何国家所进行的土地改革，其动机都不外乎两点：首先是对经济和社会平等的渴望（社会意义）；根本上则是对土地效益的迫切需要（经济意义）。从最终目标来看，每项土地改革都应该创造一种人和土地的关系。如果将本世纪50年代的“土地改革”和90年代的“圈地运动”作一比较，就会发现在控制土地资源的问题上，两次土地改革的深层动机其实都是出于上述两点。只不过前一种控制和使用土地的方式在经过几十年的实践以后，并未达到原来所设想的目标。形像一点说，这两次改革正好走完了一次“否定之否定” 的历史过程，但二者的方向完全是逆向的，如果将这一过程与中共历史结合起来看，富有启迪意义。剖析这场以不平等权力分配为特点的“圈地运动”，就足以了解当代中国经济改革的一些本质特徵。

    始于1978年的经济改革，一直试图绕开“所有权”这个足以从根本上动摇人们对于“社会主义制度”信念的问题──因为“社会主义”经济制度的本质特徵一直被理解为“生产资料公有”──但由于改革每深入一步，都要受到这一问题的困扰，政府和“奏折派”经济学家就发明了许多富有“中国特色”的词汇和方式，使社会资源非国有化。其用心之良苦，只有对中国意识形态领域斗争历史的残酷性有充份的了解，才能深切理解中国的经济学家们为什么要在“名”与“实”方面煞费苦心。但是在社会纪律非常松驰和随意的情况下，这一系列在“所有权”边缘所作的改革，都被一些掌握经济、社会和政治权力的“内部人”利用来开展寻租活动，以牟取私利。事实很清楚：在新旧体制转轨的缝隙中，大量可资利用的机会都供权势者们任意享用，他们和工商业界人士相互利用，瓜分社会资源。官场和工商企业界勾结的结果，是自上而下的各级权力组织陷入了一种日甚一日的腐败之中。更让人无法乐观的是，近年来意在清除腐败的“整顿金融秩序”等宏观调控措施，无一不为腐败提供更大的刺激和更多的机会。这方面的例证已成为中国人的“生活常识”：如紧缩银根，减少贷款就为银行信贷部门人员索要更高回扣提供了机会；对证券商设定的行业进入行政壁垒，为主管部门的工作人员提供了大量收受“好处费”的机会；严格执行上市公司审批制度为各审批机关的工作人员提供了不少发财良机。人人都知道，要想改变政府部门“门难进，脸难看，事难办”的方法只有一个：进行行贿等“二线工作”。

    最值得深思的是一些经济学家在这次“圈地运动”中所起的推波助澜作用。就在北海狂炒土地之时，一位著名的经济学家在南方一省城发表讲话：“‘投机’……表明一种盈利机会，谁能发现盈利机会并抓紧利用这个盈利机会，谁就能上去。……目前&